I RISCHI DI AFFITTARE IN NERO

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I RISCHI DI AFFITTARE IN NERO

Il contratto di affitto va registrato, altrimenti è nullo, anche se le parti lo hanno redatto per iscritto. La nullità dell’affitto comporta una serie di gravi conseguenze per il padrone di casa (cosiddetto locatore) che, innanzitutto non potrà sfrattare l’inquilino moroso con la procedura più veloce prevista dal codice (che, di norma, si risolve nel giro di pochi mesi). Pertanto chi affitta in nero rischia di dover ricorrere a una normale causa di occupazione abusiva che potrebbe richiedere anni, oltre ai tempi dell’esecuzione forzata per il materiale sgombero dell’appartamento in caso di resistenza.

In secondo luogo chi affitta in nero rischia di dover restituire tutti i canoni di locazione mensile ricevuti dall’inquilino: secondo infatti una interessante sentenza della Cassazione dello scorso anno [1], l’affitto nullo non produce neanche effetti e le prestazioni già eseguite, non avendo alcuna causa, devono essere “ripetute” (ossia restituite). Ma procediamo con ordine e analizziamo tutti i possibili rischi di chi affitta in nero.

La registrazione dell’affitto

La registrazione dell’affitto va effettuata dal locatore, ossia il proprietario dell’appartamento, entro 30 giorni dalla firma del contratto. Nei 60 giorni successivi alla registrazione ne deve dare notizia documentata all’inquilino e all’amministratore di condominio per aggiornare l’anagrafe condominiale.

Questo significa che il padrone di casa che non registra il contratto di affitto il giorno della sua firma può farlo entro massimo un ritardo di 30 giorni, senza alcuna conseguenza.

Che succede se non registro il contratto di affitto?

Due sono le conseguenze principali in caso di mancata registrazione del contratto di affitto:

·         le sanzioni tributarie: si tratta, infatti, di un illecito che può essere accertato dall’Agenzia delle Entrate. Tuttavia quest’ultima può chiedere il pagamento dell’imposta, con le relative sanzioni, sia al padrone di casa che all’affittuario, benché la legge – come abbiamo visto – stabilisca che sia il primo a dover registrare il contratto;

·         la sanzione civile della nullità del contratto: il contratto di affitto si considera come se non fosse mai stato sottoscritto. In questo caso la conseguenza principale è che non sono dovute le prestazioni concordate nella scrittura (canone di affitto innanzitutto) e il padrone di casa non potrà ricorrere alla procedura di sfratto per mandare via l’inquilino.

Che succede se registro il contratto di affitto dopo 30 giorni?

La registrazione tardiva del contratto di affitto, ossia dopo 30 giorni dalla firma della scrittura, sana solo l’irregolarità tributaria, ma non quella civilistica. Questo significa che:

·         il padrone di casa potrà ridurre le sanzioni per l’evasione dell’imposta di registro;

·         ma il contratto di affitto non registrato resta ugualmente nullo. Sarà necessario, quindi, per regolarizzare la nullità, procedere alla firma di un nuovo contratto e registrare quest’ultimo.

Quali sanzioni fiscali rischia chi affitta in nero?

A partire dal 1° gennaio 2017, le sanzioni fiscali per i canoni di affitto in nero incassati dal locatore sono così scaglionate:

·         dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi (con un minino di 200 euro);

·         dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva (dichiarazione infedele).

Resta fermo il raddoppio delle sanzioni per le irregolarità riguardanti i canoni di locazione di immobili abitativi.

Entro un anno dall’illecito tributario si può accedere alla riduzione delle sanzioni con il cosiddetto ravvedimento operoso.

Cosa rischia chi affitta in nero in caso di morosità dell’inquilino?

In caso di mancato pagamento dei canoni di affitto, la procedura ordinaria è lo sfratto per morosità. Si tratta di una sola udienza davanti al tribunale alla quale il conduttore può chiedere un termine di massimo 90 giorni per adempiere. Scaduto questo il giudice ordina lo sfratto esecutivo. Se l’inquilino non se ne va spontaneamente, il locatore deve ricorrere all’ufficiale giudiziario il quale, in caso di resistenza fisica, può ricorrere alla forza pubblica.

Questa procedura è preclusa se il contratto di affitto non è registrato. Andrà allora fatta una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Anche i costi saranno più elevati.

In secondo luogo, il padrone di casa non può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti, essendo necessaria a tal fine una prova scritta del credito e tale non può essere il contratto nullo.

Anzi, per la stessa ragione egli è tenuto a restituire i canoni di affitto già ricevuti in quanto versati senza una giusta causa (non essendoci un valido contratto).

Cosa rischia chi chiede un affitto più alto rispetto al contratto?

Le stesse conseguenze valgono se il contratto di affitto indica un prezzo del canone più basso rispetto a quello effettivamente corrisposto secondo l’accordo sottobanco: l’inquilino può limitarsi a pagare solo quanto dichiarato al fisco senza che il padrone di casa possa sfrattarlo o notificarli un decreto ingiuntivo.

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